DZIERŻAWA PAŃSTWOWEJ ZIEMI ROLNEJ W 2011 ROKU

Miniony rok 2010 gorzowski oddział terenowy Agencji Nieruchomości Rolnych może uznać za udany. Po raz kolejny bowiem udało się utrzymać dobre tempo prywatyzacji majątku rolnego Skarbu Państwa, a co za tym idzie – wysokich wpływów do budżetu państwa z tego tytułu. W roku 2010 na obszarze działania oddziału terenowego Agencji Nieruchomości Rolnych w Gorzowie Wlkp.9.809 hagruntów rolnych znalazło swoich nowych, prywatnych właścicieli. W skali kraju sprzedaż agencyjnych gruntów osiągnęła w minionym roku poziom 96,5 tys. ha, a budżet państwa zasilony został z tytułu sprzedaży i dzierżawy nieruchomości sumą 980 mln zł. Wynik ten uznać należy za bardzo dobry, tym bardziej że plany opracowywane na rok 2010 przewidywały znacznie niższy pułap sprzedaży i wpływów. Ceny gruntów zbywanych przez ANR osiągnęły w 2010 r. poziom średnio 15.125 zł/ha, a w województwie lubuskim – 10.529 zł/ha. W żadnym innym województwie Agencja nie zanotowała tak niskich cen nieruchomości rolnych. Należy zauważyć, iż ceny w skali kraju utrzymały się na niewiele wyższym poziomie w stosunku do roku 2009 – zanotowano wzrost jedynie o 1,3%, co świadczy o stabilizacji cen gruntów rolnych.

Mimo sprawnie prowadzonej prywatyzacji państwowego mienia rolnego nadal w zasobie gorzowskiego oddziału Agencji znajduje się166.328 hagruntów, w tym118.061 ha(71%) objętych umowami dzierżawy. A zatem mimo, iż preferowaną aktualnie formą zagospodarowania nieruchomości agencyjnych jest sprzedaż, nadal na większości gruntów rolnych Skarbu Państwa gospodarują dzierżawcy. Jest to wynikiem dominacji tej formy zagospodarowania państwowych gruntów rolnych w latach dziewięćdziesiątych.

Osoby będące aktualnymi dzierżawcami gruntów Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, jak również zamierzające startować w nielicznych już przetargach na dzierżawę, powinny zapoznać się z zasadami dzierżawy gruntów od Agencji Nieruchomości Rolnych, w tym zmianami, jakie tej formie zagospodarowania przyniosły ostatnie lata.

Jak funkcjonuje „agencyjna” umowa dzierżawy?

Umowy dzierżawy zawierane przez Agencję Nieruchomości Rolnych swoje uregulowanie znajdują przede wszystkim w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jednolity Dz.U. z 2007 r. nr 231 poz. 1700). Zawarcie nowej umowy dzierżawy następuje w wyniku przetargu. Przetargi odbywają się w jednostkach organizacyjnych Agencji, którymi na obszarze województwa lubuskiego są Oddział Terenowy ANR w Gorzowie Wlkp., Filia Oddziału w Zielonej Górze, jak również Gospodarstwa Nadzoru i Administrowania Zasobem w Lubsku, Ośnie, Popęszycach i Strzelcach Krajeńskich, oraz biura terenowe tych gospodarstw. Ogłoszenia o przetargach publikowane są w ww. miejscach, jak również w siedzibach właściwych terytorialnie urzędów gmin, tablicach informacyjnych sołectw, a także w siedzibie Lubuskiej Izby Rolniczej w Zielonej Górze i Gorzowie Wlkp. Informację o ofercie  uzyskać można także na agencyjnej stronie internetowej www.anr.gov.pl. Ponadto komunikaty o wszystkich przetargach publikowane są w prasie (w 2011 r. jest to „Gazeta Wyborcza”). Informacji o ofercie gruntów do sprzedaży i dzierżawy udzielają także pracownicy jednostek organizacyjnych Oddziału. Dane kontaktowe tych jednostek prezentowane są poniżej.

Aktualnie umowy dzierżawy zawierane są na czas oznaczony, wskazany w warunkach przetargu, zwykle nie przekraczający 6 lat. Zdarzają się – szczególnie w okresie zimowym – przetargi na dzierżawę gruntów na okres jednego roku lub krótszy, mające na celu umożliwienia zagospodarowania nieruchomości rolnych przez jeden sezon wegetacyjny do czasu zbioru plonów.

Umowa dzierżawy umożliwia rolnikowi korzystanie z gruntu (oraz budynków, jeśli się na tym gruncie znajdują) przez określony w umowie czas oraz pobieranie z tego tytułu pożytków zarówno z tytułu plonów, jak również z tytułu dopłat bezpośrednich. Wypowiedzenie takiej umowy ze strony Agencji może nastąpić jedynie w wyjątkowych, ściśle określonych w umowie sytuacjach, np. w przypadku zalegania z płatnością czynszu za dwa okresy płatności. Dzierżawa daje więc możliwość względnie trwałego użytkowania nieruchomości, przez długi niekiedy okres, o czym świadczyć mogą przykłady dużych gospodarstw rolnych będących w dzierżawie od początku lat dziewięćdziesiątych.

Rzecz jasna dzierżawa nie daje takich samych uprawnień, jakie przysługują właścicielowi, z czego dzierżawcy i kandydaci na dzierżawców muszą zdawać sobie sprawę. Na dzierżawcy ciąży bowiem szereg obowiązków i ograniczeń, które szczegółowo wskazane są w każdej umowie dzierżawy. Podstawowym obowiązkiem dzierżawcy, poza zapłatą czynszu, jest dbałość o przedmiot dzierżawy, tak aby nie uległ on pogorszeniu większemu, niż wynika to z normalnego użytkowania nieruchomości. Dzierżawca musi zatem dokonywać niezbędnych remontów i konserwacji dzierżawionych budynków i budowli, czy też wykonywać prace agrotechniczne, zgodnie z prawidłową praktyką rolniczą. Należy tu zwrócić uwagę na fakt, iż budowlą są m.in. rowy melioracji szczegółowej, a zatem one także powinny być odpowiednio utrzymywane przez dzierżawcę, o czym wielu dzierżawców niestety nie pamięta. Dzierżawcy nie wolno także poddzierżawiać całości lub części nieruchomości bez zgody Agencji, a nawet oddawać jej w nieodpłatne użyczenie. Nie jest możliwa zmiana sposobu wykorzystania nieruchomości, zwłaszcza na cele nie związane z rolnictwem (np. pozyskiwanie żwiru). Wszelkie inwestycje na nieruchomości muszą uzyskać zgodę Agencji. Agencja może kontrolować prawidłowość użytkowania nieruchomości, żądać dokumentów potwierdzających kondycję finansową dzierżawcy, czy też żądać zwiększenia zabezpieczenia czynszu lub nowego zabezpieczenia w przypadku utraty wartości dotychczasowych zabezpieczeń. Jednym z uprawnień Agencji jest także prawo do podwyższenia czynszu dzierżawnego raz na 10 lat, przy czym podwyżka ta nie może być większa niż 25% czynszu poprzedniego. Uprawienie to dotyczy umów długoterminowych i ma na celu zbliżenie płaconego od danej umowy czynszu, do stawek czynszów osiąganych na rynku w momencie jego podwyższania. Jednym z uprawnień Agencji jest możliwość wyłączenia z przedmiotu dzierżawy gruntów przeznaczonych na cele inne niż rolne (w tym publiczne), jak również części gruntów rolnych z umów dzierżaw obejmujących duże areały (wyłączenie dotyczy do 20% obszaru objętego umową).

Czynsz w umowach dzierżawy wyrażony jest w ilości decyton ziarna pszenicy, a jego przeliczenie na złotówki następuje według średniej ceny pszenicy publikowanej przez Prezesa GUS za półrocze, którego dotyczy płatność. Czynsz bowiem płacony jest dwa razy do roku – w listopadzie za pierwsze półrocze, oraz w marcu następnego roku – za drugie półrocze.

Czy umowa dzierżawy może zostać przedłużona?

Z uwagi na określony czas trwania dzierżawy każdy z dzierżawców, prędzej czy później, stanie przed obliczem „kończącej się” umowy dzierżawy. Jakie możliwości ma w tym zakresie dzierżawca? Jeżeli chce kontynuować współpracę z Agencją powinien najpóźniej na trzy miesiące, ale nie wcześniej niż pół roku przed zakończeniem umowy dzierżawy złożyć Agencji oświadczenie o zamiarze kontynuacji umowy. W reakcji na oświadczenie dzierżawcy Agencja ma obowiązek zaproponować nowe warunki dzierżawy w terminie miesiąca od złożenia oświadczenia. Jeżeli strony dojdą do porozumienia odnośnie nowych warunków dzierżawy, umowę przedłuża się na uzgodniony okres. Jeśli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, nieruchomość „wraca” do Agencji. Nasuwa się pytanie, czy w każdym przypadku i na jak długo Agencja przedłuża okresy trwania dzierżaw? Obecnie nie wszyscy rolnicy wnioskujący o dalsze trwanie umowy dzierżawy mogą liczyć na jej przedłużenie. Z dłuższej dzierżawy będą mogli się cieszyć m.in. rolnicy, którzy uczestniczą lub zamierzają uczestniczyć programach pomocowych Unii Europejskiej, którzy ponieśli znaczne nakłady na bazę budynkową dzierżawionego gospodarstwa, czy też dzierżawcy, których grunty nie mogą być obecnie sprzedane. Takim osobom umowy zostają przedłużone najwyżej na 3 lata. W szczególnych przypadkach, np. w sytuacji braku możliwości sprzedaży gruntów objętych umową dzierżawy, Agencja może wyrazić zgodę na przedłużenie dzierżawy na 5 lat.

Wykup dzierżawionej ziemi od Agencji

Alternatywą dla kontynuacji umowy dzierżawy jest wykup nieruchomości na zasadzie prawa pierwszeństwa w nabyciu. Dzierżawcy bowiem przysługuje prawo do nabycia dzierżawionej nieruchomości z pominięciem procedury przetargowej, jeśli tylko umowa dzierżawy wykonywana była przez okres co najmniej 3 lat. Cena, za jaką oferowana jest dzierżawcy nieruchomość, wynika z oszacowania dokonanego przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego. Z uwagi na dość długą procedurę przygotowania nieruchomości do sprzedaży (od kilku do kilkunastu niekiedy miesięcy) warto złożyć wniosek o wykup nieruchomości z odpowiednim wyprzedzeniem, tak aby dzierżawcy nie zaskoczył koniec umowy dzierżawy zanim Agencja zdoła przygotować nieruchomość do sprzedaży.

W jaki sposób wykupić od Agencji dzierżawioną nieruchomość? Ze trony dzierżawcy sprawa wygląda prosto i nie wymaga żadnych formalności z wyjątkiem złożenia wniosku wyrażającego wolę zakupu dzierżawionej nieruchomości. W reakcji na wniosek dzierżawcy Agencja przygotuje niezbędną dokumentację geodezyjną, dokona sprawdzenia aktualnego i przyszłego przeznaczenia gruntu, dokona jego oględzin, oraz sprawdzenia księgi wieczystej. Następnie zleci sporządzenie wyceny rzeczoznawcy majątkowemu, a po jej sporządzeniu poda do publicznej wiadomości, w formie wykazu, zamiar zbycia nieruchomości. Na końcu Agencja złoży dzierżawcy pisemną ofertę nabycia nieruchomości, na której przyjęcie dzierżawca ma zwykle 21 dni. Przyjęcie oferty otwiera stronom możliwość dalszych uzgodnień, przede wszystkim obejmujących sposób zapłaty za nieruchomość. Realizacja wniosku dzierżawcy kończy się zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. W przypadku odrzucenia oferty Agencji bardzo prawdopodobne jest, iż dzierżawiona nieruchomość wystawiona zostanie do przetargu na sprzedaż z obciążeniem umową dzierżawy. Jeżeli znajdzie się nabywca nieruchomości, to będzie on musiał przejąć od Agencji wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy. A zatem od dnia podpisania z nowym nabywcą aktu notarialnego dzierżawca będzie płacił czynsz osobie prywatnej. Oczywiście wszelkie prawa dzierżawcy pozostają w mocy i ewentualne ich naruszenie prze nowego nabywcę upoważnia dzierżawcę do dochodzenia swoich praw przez sądem powszechnym. Przygotowanie nieruchomości do sprzedaży na rzecz dzierżawcy trwa zwykle około 6 miesięcy od chwili złożenia wniosku do zawarcia umowy sprzedaży. Inaczej rzecz się ma z dużymi umowami dzierżaw, bowiem w przypadku zamiaru sprzedaży nieruchomości o powierzchni co najmniej50 hawymagane są dodatkowe uzgodnienia z centralą Agencji Nieruchomości Rolnych w Warszawie. Wówczas termin zawarcia umowy sprzedaży może być znacznie dłuższy, a w skrajnych przypadkach nawet przekraczać 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku.

Dlaczego warto wykupić dzierżawioną ziemię?

Jak wskazano wyżej Agencja w znaczny sposób ograniczyła możliwości przedłużania okresów trwania umów dzierżawy. W tej sytuacji jedynym niekiedy sposobem utrzymania gruntu w posiadaniu jest jego nabycie. Własność gruntu wiąże się oczywiście z komfortem stabilności jego posiadania, brakiem obciążeń finansowych (z wyjątkiem podatku rolnego oraz ewentualnie rat za wykup), a także możliwością rozporządzania tym gruntem poprzez np. zbycie, wydzierżawienie, czy też obciążenie hipoteką. Dzierżawcy wykupującemu nieruchomość przysługuje możliwość rozłożenia ceny na raty przy minimalnej pierwszej wpłacie 20% i maksymalnym okresie spłaty wynoszącym 15 lat. Nabywca ma przy tym możliwość wyboru miernika, w jakim wyrażone będą raty. Wchodzi tu w rachubę miernik pieniężny lub decytony pszenicy (analogicznie jak przy czynszu dzierżawnym). Ułatwieniem dla dzierżawcy może być możliwość skorzystania z atrakcyjnie oprocentowanych kredytów z dopłatami Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, czy też 50%-owa bonifikata w przypadku nabycia obiektu zabytkowego.

Podsumowanie

Podsumowując zauważyć należy, iż dzierżawa jest formą zagospodarowania państwowego mienia rolnego, która nie jest aktualnie preferowana przez Państwo. Niemniej jednak dotychczas zawarte umowy dzierżawy są w pełni respektowane, a nawet w określonych okolicznościach przedłużane. Choćby z tego powodu warto znać ogólne zasady rządzące dzierżawą nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Nie da się jednak ukryć dążenie Agencji Nieruchomości Rolnych do trwałego zagospodarowania nieruchomości poprzez poszukiwanie dla nich nowych właścicieli, co powinno skłaniać dotychczasowych dzierżawców do rozważenia możliwości zakupu dzierżawionych przez nich gruntów.

Dominik Wiśniewski
Starszy specjalista w Sekcji Gospodarowania Zasobem i Nadzoru Właścicielskiego