JAK USPRAWNIĆ OBRÓT GRUNTAMI? – Spostrzeżenia do funkcjonowania ANR

UWAGI PREZESA LIR – WŁADYSŁAWA PIASECKIEGO

Bezpieczeństwo w nabyciu nieruchomości

Rolnicy, którzy posiadają nawet kilkunastoletnie umowy dzierżawy, zawierane wcześniej przez gminy, nie mogą nabyć nieruchomości w ramach pierwszeństwa. Przyczyną jest niekompletne przekazanie dokumentów z gminy do agencji – najczęściej brakuje dokumentów z przetargu (są tylko umowy). Pomimo, że umowy w późniejszym okresie były przedłużane przez Agencję, to Agencja odmawia sprzedaży w ramach pierwszeństwa. Jest to działanie na szkodę rolnika. Trudno dziwić się poczuciu ich krzywdy. Ten błąd należy naprawić jak najszybciej. Sprawa dotyczy najczęściej małych i bardzo małych areałów, które dzięki staranności dzierżawców utrzymane są w należytej kulturze. Obsługa małych dzierżaw przez Agencję jest przecież kosztowna i nieopłacalna.

Wielokrotność przetargu na tę samą działkę bez obniżania ceny

Mają miejsce kolejne nieskuteczne przetargi na daną działkę. Pomimo organizowania czwartego, piątego, a nawet szóstego i siódmego przetargu, nie obniża się ceny. Można wnioskować, iż wycena nie była adekwatna do zachowań rynku. Nasuwa się pytanie – dlaczego nie są dokonywane obniżki pomimo takiego zapisu w ustawie? Najczęściej dotyczy to niedużych działek, a więc pociąga za sobą znaczny wzrost udziału kosztów w zbywanej nieruchomości. Zabiera niepotrzebnie czas pracownikom Agencji, który mogliby poświęcić na terminowe załatwianie interesantów.

 Brak jednoznacznych reguł określających grunty atrakcyjne

Na tym tle powstają nieporozumienia. W Wielu sytuacjach rolnicy posądzają urzędników Agencji o celowe utrudnianie sprzedaży, a zwłaszcza w sytuacjach, gdy władze samorządowe gminy nie dostrzegają atrakcyjności gruntów i nie przewidują w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego innego użytkowania jak rolnicze. Dobrze byłoby, aby ukazała się powszechnie dostępna instrukcja o kwalifikacji gruntów atrakcyjnych, skonsultowana z samorządem rolniczym i zatwierdzona przez radę nadzorczą Agencji.

Nieodpłatne przekazywanie gruntów rolnych nadleśnictwom pod zalesienia

Nie jest dobrą zasadą przekazywanie gruntów pod zalesienie, jeżeli są chętni na ich wykupienie, tym bardziej, że przykładowo w województwie lubuskim zalesienie wynosi ok. 49% całej powierzchni województwa. Agencja dysponuje jeszcze innymi gruntami, które nie nadają się do rolniczej uprawy, a więc dlaczego takie grunty nie są przekazywane nadleśnictwom?

Grunty rolne w granicach miast

W ostatnim okresie zauważa się tendencje powiększania granic nawet malutkich miasteczek o kilka kilometrów od obrzeży ostatniej zabudowy. najprawdopodobniej spowodowała to jedna z wcześniejszych zapowiedzi politycznych o nieodpłatnym przekazywaniu gruntów rolnych znajdujących się w granicach miast pod budownictwo (np. Skwierzyna). Wiadomo, że małe miasteczko nie przeznaczy 200 czy nawet 300 ha pod budownictwo, a takie areały są przeznaczone przez Rady Gmin w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Pozbawia to dotychczasowych dzierżawców racjonalnego gospodarowania i korzystania z funduszy unijnych. Znaczne ograniczenie gruntów w gospodarstwie prowadzącym produkcję zwierzęcą może doprowadzić do bankructwa.

Sprzedaż działek małych

W ostatnim okresie skarży się wielu rolników na zmuszanie ich przez Agencję do wykupywania wydzierżawionych gruntów o małych areałach (tzw. dzierżawy do 5 ha). Sama sprzedaż nie jest złem, ale sprzedaż pod przymusem na zasadzie „jeśli nie kupisz, to nie przedłużymy dzierżawy, a grunt sprzedamy w przetargu otwartym, nawet dzierżawiony z prawem tylko do dokończenia okresu dzierżawy” wydaje się być posunięciem niesprawiedliwym i nieprawnym. Wśród takich dzierżawców są rolnicy, którym do osiągnięcia wieku emerytalnego brakuje kilka lat i nie widza sensu kupna gruntu, a jedynie przez ten okres chcą użytkować poprzez dzierżawę. Są dzierżawcy, których na kupno nie stać tylko ze względu na wysoką cenę – grunty przylegające do siedlisk, pomimo, iż są rolnymi, mają swa specyfikę wyceny. Niejednokrotnie dzierżawca nie może skorzystać z pierwszeństwa nabycia z uwagi na nie przekazanie przez gminę dokumentów z przetargu na dzierżawę do Agencji (przy zawieraniu pierwotnej umowy przez gminę), o czym szerzej wspomniano w pierwszym punkcie.

Obciążenia za wykup mieszkań

Wielu byłych pracowników PGR nabyło mieszkania na preferencyjnych warunkach z rozłożeniem zadłużenia na wiele lat. Na dziś znaczna grupa tych ludzi znajduje się w bardzo trudnej sytuacji ekonomicznej – są schorowani, pozostają bez pracy, korzystają z pomocy społecznej itp. Wiem, że Agencja w takich przypadkach może dokonywać umorzeń i z tego uprawnienia korzysta. Nasuwa się jednak pytanie – czy tej procedury nie uprości, gdyż proces jest cykliczny, tzn. część dłużników ma raty miesięczne, część raty kwartalne, a inni jeszcze rzadsze okresy i podania o umorzenie powtarzają się w podobnych cyklach. Czasami są to bardzo niskie raty, a urzędnicy Agencji muszą prowadzić podobna czasochłonną procedurę, jak przy innych podobnych wnioskach. Można przecież dokonać w wielu tych przypadkach jednorazowego umorzenia i zaniechać w ten sposób cyklicznych czasochłonnych procedur wiążących się z kosztami Agencji, Ośrodków Pomocy Społecznej, ale również tych niezamożnych dłużników.

 Przetargi ograniczone

Biorąc pod uwagę nagminne kwalifikowanie gruntów rolnych jako grunty atrakcyjne, ogranicza się w ten sposób potencjał lokalnych gospodarstw rolnych. W tej sytuacji wydaje się zasadne, by pierwsze przetargi na grunty rolne odbywały się jako ograniczone, by w ten sposób dokonać rekompensaty za wyłączenie gruntów atrakcyjnych. W uzasadnionych przypadkach należałoby umożliwić powtórzenie przetargu ograniczonego

Limity powierzchniowe

W zależności od regionu kraju, maksymalna powierzchnia gruntów rolnych nabyta przez jeden podmiot od Agencji nie może przekroczyć łącznie powierzchni 100, 300 lub 500 ha przeliczeniowych. Znane są przypadki, iż podmiot, który wykorzystał limit, zbywa swe grunty, by uzyskać kolejny przywilej (limit) na dokupienie gruntów, korzystając z pierwszeństwa nabycia. Można dopatrywać się w tym spekulacji.

Władysław Piasecki
Prezes LIR